Gastos de compraventa de una vivienda

Comprar una vivienda cuesta más que reunir la entrada. Antes de firmar, conviene saber qué impuestos pueden aparecer, qué servicios pagarás, qué corresponde a la hipoteca y qué debe resolver el vendedor. Los importes cambian según comunidad autónoma, municipio, tipo de inmueble, precio, contrato y fecha. Las cifras redondas de internet sirven como mucho para hacer una primera estimación.

La guía separa comprador, vendedor y banco, y explica qué confirmar antes de comprometer una señal. No es una liquidación fiscal ni un presupuesto para tu operación. Pide las facturas o minutas, consulta a la administración competente y deja por escrito cualquier acuerdo de reparto. Si compras a un promotor, revisa también las protecciones específicas de consumo.

Primero: distingue cuatro operaciones diferentes

En una compra financiada hay una transmisión de la vivienda y un préstamo hipotecario. Los impuestos de compra no son gastos de formalizar la hipoteca. Además, pueden aparecer servicios contratados por el comprador o el vendedor y pagos que se reparten por contrato, como algunos recibos o derramas.

Antes de comparar inmuebles, prepara una tabla con concepto, importe, pagador, fecha y si el dato está confirmado. Así no mezclas el impuesto de la vivienda con el del préstamo ni cuentas las arras dos veces.

Quién paga cada concepto, en términos generales

Este cuadro es orientativo: la fecha de firma, el tipo de vendedor, el territorio, la operación y el texto contractual pueden cambiar el resultado. La fila de «banco» distingue los gastos de la escritura del préstamo de los de la escritura que transmite la propiedad. Si el contrato es anterior a la Ley 5/2019, no apliques automáticamente el reparto actual: las reglas pueden ser distintas y hay que revisar cláusulas y fechas.

Vivienda usada: ITP y valor que sirve de base

La compra de una vivienda usada suele tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP. La persona compradora presenta y paga el impuesto a la comunidad autónoma competente, que establece el tipo general, posibles tipos reducidos, requisitos, plazo y procedimiento. Puede haber beneficios para vivienda habitual, jóvenes, familias, discapacidad o vivienda protegida, pero la edad por sí sola no garantiza una reducción.

Desde 2022, para inmuebles con valor de referencia catastral, la base imponible del ITP se determina, con carácter general, a partir del valor de referencia en la fecha del devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores; entonces se toma el mayor. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican las reglas legales correspondientes, que pueden incluir valor de mercado. Comprueba la regla actual con la comunidad donde está el inmueble y consulta el Catastro antes de calcular.

El valor de referencia no es lo mismo que una tasación bancaria. Una tasación estima el inmueble para la operación financiera; el valor de referencia es un dato catastral utilizado en la tributación dentro de sus reglas. Si no estás de acuerdo con la base aplicada, guarda la documentación y busca cómo impugnarla o solicitar rectificación según el procedimiento y el momento que correspondan. No reduzcas por tu cuenta el pago sin analizar las consecuencias.

El tipo aplicable puede ser progresivo, fijo o tener mínimos y condiciones. Hay territorios con reducciones que exigen destinar la vivienda a residencia habitual durante cierto tiempo, respetar un valor máximo, cumplir edad o ingresos y presentar justificantes. Pregunta a la Agencia Tributaria autonómica qué requisitos se aplican en la fecha de compra y qué formulario debes usar. Un artículo con una tarifa de otro año o de otra comunidad puede dejarte corto o hacerte perder una bonificación.

Obra nueva: IVA y AJD de la compra

La primera entrega de una vivienda realizada por el promotor suele estar sujeta a IVA. El tipo general para una vivienda que reúne las condiciones legales suele ser el 10 %; pueden existir tipos reducidos para viviendas protegidas de determinados regímenes, y el tratamiento de anexos o inmuebles especiales tiene reglas propias. El IVA se paga al vendedor en los plazos pactados y este lo declara conforme a sus obligaciones tributarias.

La escritura pública de compra puede quedar también sujeta a AJD en su modalidad de documentos notariales, con un tipo fijado en el territorio y posibles bonificaciones. No confundas este impuesto del acto de compraventa con el AJD de la escritura hipotecaria. Para la compraventa, el comprador suele ser quien soporta el impuesto; en la escritura del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo es la entidad prestamista bajo las normas vigentes.

Una adquisición de local, terreno, vivienda de segunda mano vendida por empresa o compra sometida a reglas especiales puede cambiar el tratamiento entre IVA e ITP. También pueden variar los anexos, las plazas de garaje, la condición de promotor y si se trata de primera o segunda entrega. Pide al vendedor o promotor que identifique por escrito los impuestos y el tipo aplicable; confirma la operación con una asesoría o administración tributaria si no encaja en una primera entrega residencial sencilla.

AJD: por qué hay dos conceptos que se confunden

AJD puede afectar a escrituras distintas. En una vivienda nueva, la escritura de compraventa puede llevar AJD y suele corresponder al comprador. En la escritura del préstamo hipotecario, las normas vigentes atribuyen el impuesto al prestamista. La base, tipo y plazo del AJD de compraventa varían por territorio; pide que cada presupuesto identifique qué escritura y obligación está calculando. La fecha y naturaleza del préstamo también importan.

Notaría, Registro, gestoría y tasación

Notaría de compraventa

El arancel notarial está regulado, pero la factura concreta depende de datos como el valor, la extensión y los actos incluidos, copias y trámites. El Código Civil establece una regla supletoria: el vendedor paga el otorgamiento de la escritura matriz y el comprador la primera copia y las posteriores, salvo pacto en contrario. En la práctica, el contrato puede atribuir costes de otra forma dentro de los límites legales. Si vende un profesional, pueden aplicarse normas de protección de consumidores que impiden trasladar al comprador ciertos gastos que legalmente son del vendedor.

Pregunta al notario qué incluye su presupuesto: escritura, copias autorizadas o simples, folios, diligencias y gestión documental. Comprueba quién ha pedido cada copia. No uses una cifra estimada por internet como si fuera una tarifa cerrada; solicita una factura o presupuesto con el precio de tu operación y el reparto pactado.

Registro de la Propiedad

Inscribir la compra permite reflejar la titularidad y las cargas en el Registro. La inscripción de una adquisición suele ser un coste del comprador, pero pide una estimación con el valor y la operación concreta. Si existe una hipoteca previa del vendedor, diferénciala de la nueva hipoteca que constituya el comprador: cancelar una carga antigua y registrar un préstamo nuevo no son el mismo trámite.

Solicita una nota simple antes de firmar y comprueba propietarios, descripción, hipotecas, embargos, servidumbres y otras limitaciones inscritas. La nota simple orienta sobre el estado registral, pero si la finca o la operación son complejas, pide al notario o profesional que te explique la documentación necesaria. Un vendedor debe cumplir lo pactado sobre entregar la vivienda libre de cargas o describir con claridad qué carga se cancela simultáneamente.

Gestoría

Una gestoría puede tramitar documentos y liquidar impuestos. Cuando el banco exige una gestoría para completar la formalización del préstamo, en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 su coste corresponde a la entidad. Si el comprador contrata por su cuenta a un profesional para trámites de compraventa, debe conocer el precio y el alcance antes de aceptarlo. Pregunta si el presupuesto incluye presentación, inscripción, seguimiento, copias y devolución de sobrantes.

No pagues una «gestoría» sin saber quién la encargó, quién recibe la factura y qué servicio presta. Si la misma oficina tramita tanto la compra como la hipoteca, pide que separe conceptos. Conserva la provisión de fondos y exige liquidación final documentada.

Tasación

La tasación suele ser necesaria si solicitas una hipoteca y la paga el cliente. Debe realizarla una sociedad homologada e independiente. El Banco de España explica que el cliente puede aportar una tasación vigente y homologada y que la entidad debe aceptarla, aunque puede hacer comprobaciones sin coste. La tasación no obliga al banco a conceder el préstamo ni confirma que el precio de compra sea correcto.

Por su coste, pregunta primero si la entidad considera viable la financiación antes de encargarla. Pide el precio total, vigencia, contenido del informe y condiciones de devolución o entrega si no se firma. Una tasación de hipoteca tampoco sustituye una inspección técnica del edificio ni detecta por sí sola todos los defectos físicos o jurídicos de la vivienda.

Los gastos del vendedor que debes identificar

El vendedor puede tener que cancelar una hipoteca anterior, levantar registralmente una carga, pagar una inmobiliaria que contrató, obtener certificados, entregar el certificado de eficiencia energética y liquidar impuestos por la transmisión. En una venta por promotor, los costes de obra nueva, división horizontal o cancelación de financiación del promotor no deben presentarse como si fueran automáticamente costes del comprador.

La plusvalía municipal grava, con sus reglas y límites, el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto al transmitir. Normalmente el sujeto pasivo es quien vende, aunque la ley prevé que el comprador actúe como sustituto en supuestos como el vendedor no residente. Hay reglas para transmisiones sin incremento y para calcular la base; comprueba ordenanza, método y plazo en el ayuntamiento. No incluyas una cantidad fija sin conocer valor catastral del suelo, fechas, método y bonificaciones.

El vendedor residente puede tener que declarar una ganancia o pérdida en el IRPF. Se calcula según reglas tributarias y documentación de adquisición, mejoras, gastos y venta; pueden existir exenciones o tratamientos especiales. Si el vendedor no reside fiscalmente en España, puede intervenir el IRNR y obligaciones de retención para el comprador. En ese caso, no se debe cerrar el pago final sin asesoramiento sobre el procedimiento aplicable.

Los suministros, cuotas de comunidad, IBI y derramas requieren revisar contrato y normas. El vendedor suele facilitar certificado de deuda de la comunidad y recibos; el comprador debe averiguar si hay cuotas pendientes o derramas aprobadas. El IBI se devenga conforme a la regla municipal del titular a 1 de enero, aunque las partes pueden pactar un reparto económico proporcional en la compraventa. Deja cualquier prorrateo por escrito y confirma qué se paga en la firma.

Ejemplos de presupuesto: solo para ver cómo se suman

Para convertir el ejemplo en presupuesto, pide tres datos antes de comprometerte: cálculo del impuesto en la administración competente; estimación de notaría y Registro basada en tu escritura; y desglose de hipoteca, tasación y gestoría que identifique a quién se factura. Añade importes para mudanza y reparaciones por separado. Presenta una cifra baja, una probable y una de margen; así sabes cuánto efectivo necesitarías si algún coste se sitúa por encima de la previsión.

Arras, señal y pagos antes de la firma

Las arras suelen ser una cantidad a cuenta del precio. Si la compraventa se completa, normalmente se descuentan del importe que queda por pagar; no son un coste que se sume otra vez al precio. Pero el contrato define qué tipo de arras son y qué pasa si una parte no cumple. El artículo 1454 del Código Civil regula el desistimiento en las arras penitenciales cuando ese pacto es el aplicable; no des por hecho que cualquier documento titulado «señal» produce el mismo efecto.

Antes de transferir, identifica al destinatario, verifica titularidad del inmueble y capacidad de quien firma, lee las condiciones de financiación, fechas, entrega de llaves, cargas y consecuencias de desistir. Si necesitas hipoteca, negocia con asesoramiento una cláusula que refleje qué ocurre si no obtienes financiación; no existe una devolución automática general por el simple hecho de que un banco deniegue la operación.

Haz una línea temporal: reserva o arras, tasación, firma, pago de impuestos, inscripción, liquidación de provisiones y entrega de llaves. La fecha de pago del ITP o AJD depende del procedimiento y plazo autonómico, así que compruébala al recibir la escritura. Guarda transferencias, recibos, factura de notaría, justificantes fiscales y documentación del Registro.

Lista de comprobación antes de firmar

1. Confirma si es primera entrega, vivienda usada, venta por particular o empresa, y qué tributo corresponde.
2. Consulta valor de referencia catastral, base, tipo, reducciones y plazo de liquidación en la comunidad autónoma.
3. Pide al vendedor la nota simple actualizada, certificado de comunidad, IBI, certificado energético y documentación de cargas.
4. Separa por escrito costes de compraventa y costes de formalización de hipoteca. Identifica el AJD de cada escritura.
5. Solicita presupuesto de notaría y Registro con tus datos y confirma quién paga la matriz, copias y cada inscripción.
6. Si hay hipoteca, pide primero una valoración de viabilidad y luego compara coste, vigencia y contenido de la tasación.
7. Pregunta al banco qué pagará bajo la norma aplicable a la fecha de tu contrato y qué copias o servicios se facturan a ti.
8. Lee arras y escritura completas. Aclara reparto, cargas, fecha de entrega, prorrateo del IBI, deudas de comunidad y derramas.
9. Calcula el efectivo total incluyendo entrada, impuestos, costes confirmados, mudanza y una reserva que no vas a gastar.
10. Conserva presupuestos, facturas, justificantes, correos y liquidaciones; si el cierre no coincide con lo previsto, pide explicación antes de aceptar el saldo.

Errores frecuentes al calcular los gastos

• Aplicar un porcentaje fijo nacional o usar el precio anunciado como base fiscal sin revisar valor de referencia y reglas autonómicas.
• Sumar ITP e IVA en una misma operación sencilla, o confundir el AJD de compraventa con el de hipoteca.
• Aplicar el reparto de gastos de una hipoteca antigua a una nueva, o al revés, sin comprobar las fechas.
• Contar las arras como importe añadido al precio y no descontarlas del saldo final.
• Olvidar cargas, recibos de comunidad, derramas, prorrateo del IBI o costes del vendedor que deben resolverse antes de la entrega.
• Encargar la tasación sin revisar primero la viabilidad de la financiación, o pensar que garantiza la aprobación.
• Firmar sin detallar quién paga cada concepto ni reservar dinero para mudanza, arreglos y gastos del primer año.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales y lecturas relacionadas

• Banco de España: gastos asociados a la hipoteca y reparto desde la Ley 5/2019.
• Banco de España: quién paga los gastos de formalización hipotecaria y cómo cambia según la fecha.
• BOE: Código Civil, artículos 1454 y 1455, arras y gastos de escritura.
• BOE: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
• AEAT: cómo distinguir IVA e ITP al comprar una vivienda.
• Dirección General del Catastro: consulta del valor de referencia.
• Consejo General del Notariado: compraventa de vivienda.
• BOE: Ley de Haciendas Locales, sujeto pasivo y reglas de la plusvalía municipal.
• AEAT: transmisión de un inmueble y cálculo de ganancia o pérdida.

Amplía la parte tributaria en nuestra guía de ITP e IVA al comprar vivienda y la plusvalía municipal. Para calcular tu desembolso total, consulta también cuánto ahorro necesitas para comprar una casa.