- En el crowdfunding inmobiliario muchos inversores financian un proyecto (compra, reforma, promoción) a través de una plataforma.
- Las rentabilidades anunciadas son objetivos, no garantías: hay retrasos, impagos y pérdidas.
- Las plataformas deben estar autorizadas como proveedores de servicios de financiación participativa conforme al Reglamento europeo.
Cómo funciona
Una plataforma presenta proyectos inmobiliarios (por ejemplo, comprar un piso, reformarlo y venderlo, o financiar una promoción). Los inversores aportan dinero a cambio de:
- Participación en el capital (equity): ganas si el proyecto genera beneficios al venderse.
- Préstamo (lending): recibes intereses pactados y la devolución del capital, si el promotor paga.
Riesgos
| Riesgo | Qué significa |
|---|---|
| Impago o pérdidas | El proyecto puede salir mal y perder parte o todo el capital |
| Iliquidez | Tu dinero queda bloqueado hasta que el proyecto termina; puede no haber mercado secundario |
| Retrasos | Obras, licencias o ventas que se alargan, a veces años |
| Concentración | Cada proyecto es un único inmueble o promoción |
| Riesgo de plataforma | Problemas de la propia plataforma |
| Conflicto de intereses | La plataforma cobra por publicar proyectos |
La regulación
Desde la aplicación del Reglamento (UE) 2020/1503, las plataformas deben estar autorizadas como proveedores de servicios de financiación participativa. En España, la CNMV las autoriza y supervisa. Para inversores no sofisticados, la normativa exige, entre otras cosas, una prueba de conocimientos, una simulación de su capacidad de soportar pérdidas y advertencias cuando quieren invertir en un proyecto más de 1.000 € o más del 5 % de su patrimonio neto.
Antes de invertir, comprueba
- Que la plataforma está autorizada (registro de la CNMV o del supervisor europeo).
- El historial: proyectos finalizados, retrasos y pérdidas, no solo rentabilidades.
- Las garantías reales del préstamo (hipoteca, prenda) y su orden de prelación.
- Qué pasa si el promotor no paga.
- Las comisiones.
Si decides invertir, que sea una parte pequeña de tu patrimonio, repartida en varios proyectos, y dinero que puedas tener bloqueado durante años sin problema.
Fiscalidad
Los intereses de proyectos de préstamo suelen tributar como rendimientos del capital mobiliario y las ganancias de proyectos de capital como ganancias patrimoniales, ambos en la base del ahorro. Consulta la información fiscal que facilite la plataforma.
Fuentes
- CNMV, Plataformas de financiación participativa: cnmv.es
