Impuestos al comprar vivienda: ITP e IVA

Comprar una vivienda no consiste solo en reunir la entrada. Según quién vende, qué inmueble compras, dónde está y cómo se formaliza, puedes tener que pagar ITP, IVA, AJD y gastos de notaría, registro o gestoría. Una diferencia de varios puntos puede cambiar miles de euros el efectivo que necesitas. Esta guía te ayuda a identificar el impuesto que suele corresponder, estimar una cifra inicial y preparar las preguntas correctas. No sustituye una liquidación fiscal individual: los tipos y beneficios autonómicos cambian y sus condiciones se deben verificar en la fecha de la compra.

Primero identifica qué operación estás haciendo

La pregunta decisiva no es únicamente si el piso parece nuevo o usado: hay que mirar la condición del vendedor y si la operación está sujeta a IVA. En la situación más habitual:

• Vivienda usada vendida por un particular: suele tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), dentro del ITP y AJD. El comprador presenta y paga el impuesto a la comunidad autónoma donde está situado el inmueble.
• Primera entrega de vivienda nueva por el promotor: suele llevar IVA. La escritura puede tributar además por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), si concurren sus requisitos y con el tipo autonómico aplicable.
• Segunda o posterior entrega por un empresario: muchas veces está exenta de IVA y vuelve a tributar por TPO. En algunos casos profesionales puede renunciarse a la exención, si se cumplen estrictamente los requisitos; el tratamiento puede ser IVA más AJD y no es el supuesto normal de una persona que compra su vivienda.

La calificación puede variar en rehabilitaciones, terrenos, ventas de empresas, vivienda usada a través de una sociedad o operaciones con renuncia a la exención. Si el contrato dice que hay IVA, solicita que el vendedor explique por escrito por qué se aplica y confirma el tratamiento con la Administración. La calculadora inmobiliaria de la AEAT sirve como orientación para distinguir IVA y TPO, pero no calcula todos los elementos del AJD ni reemplaza el criterio de la oficina tributaria.

Vivienda de segunda mano: cómo funciona el ITP

Cuando la compra tributa por TPO, el comprador es normalmente el contribuyente y presenta la autoliquidación ante la administración autonómica competente. El tipo no es un porcentaje único para toda España. Cada comunidad regula su tarifa general, que puede ser fija o progresiva, y sus tipos reducidos, límites, bonificaciones, plazos y modelos. A modo muy general se ven tipos ordinarios alrededor del 6 % al 10 %, pero hay tarifas y supuestos especiales fuera de ese rango; no presupuestes tu compra con ese intervalo sin comprobar la tabla vigente de tu comunidad.

El impuesto suele devengarse cuando se formaliza la transmisión, habitualmente en la fecha de la escritura de compraventa. Si existe contrato privado anterior, condición suspensiva o circunstancias especiales, la fecha puede exigir un análisis distinto. El plazo para presentar tampoco debe suponerse universal: muchas comunidades establecen 30 días hábiles o un mes, pero la regla exacta y el canal se consultan en la sede de la comunidad donde se encuentra la vivienda. Guarda la fecha de firma y pide al notario o gestor que te confirme el último día de presentación.

La base imponible y el valor de referencia

Para inmuebles con valor de referencia catastral, la normativa estatal del ITP establece que este valor se utiliza como base imponible, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores: en ese caso se toma la magnitud superior. En términos prácticos, compara antes de firmar el precio escriturado, el valor de referencia vigente en la fecha de devengo y cualquier regla especial que aplique. No confundas el valor de referencia con el valor catastral que aparece en el recibo del IBI; son valores distintos y tienen funciones diferentes.

Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican otras reglas de valoración y la Administración puede comprobar los valores declarados. Si crees que el valor de referencia no refleja el inmueble, no lo ignores sin más: la ley prevé impugnarlo cuando tenga efecto fiscal, mediante los procedimientos de rectificación de la autoliquidación o recurso contra una liquidación. Conserva pruebas útiles, como tasación, fotos, estado, cargas, informes y comparables. No supongas que una tasación hipotecaria sustituye automáticamente la base legal del impuesto.

Ejemplo sencillo de cálculo

Vivienda nueva: IVA, AJD y casos protegidos

En la primera entrega de una vivienda por su promotor, el tipo general de IVA vigente es normalmente el 10 %. La AEAT indica el tipo del 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública cuando las entrega el promotor, incluidos, dentro de los límites legales, garajes y anexos transmitidos conjuntamente. No todas las viviendas con alguna calificación de protección tienen automáticamente derecho al 4 %: revisa la calificación jurídica concreta y el momento de la entrega.

El IVA se paga al vendedor conforme a los pagos y a la escritura, y el promotor lo ingresa a la AEAT. Pide facturas o justificantes de las cantidades entregadas a cuenta. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día siguiente, prevé que desde el 1 de diciembre de 2026 el tipo del 4 % incluya ciertas viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, además de las categorías ya recogidas. La disposición es provisional: el artículo 86 de la Constitución exige que los decretos-leyes se sometan a debate y votación del Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Por eso, si la firma o entrega cae alrededor de esa fecha, comprueba en el aviso de novedades de IVA de la AEAT y en el BOE que la modificación siga vigente y que la calificación concreta de la vivienda encaje. No la apliques anticipadamente a una operación cuyo devengo ocurra antes.

Además del IVA, la escritura de primera entrega puede estar sujeta a AJD, cuota variable, que depende de la comunidad autónoma y de que se cumplan sus requisitos. La base, el tipo, las exenciones y las bonificaciones no son iguales en toda España. En Cataluña, por ejemplo, la Agencia Tributaria de Cataluña publica tarifas específicas de AJD para operaciones sujetas y no exentas de IVA; ese ejemplo no debe extrapolarse a otra comunidad. Si el inmueble está protegido, puede haber exención o tratamiento especial, pero comprueba si la operación exige igualmente presentar el modelo autonómico aunque no haya cuota.

Atención: el 10 % de IVA sobre el precio no es necesariamente el coste fiscal completo de una vivienda nueva. Añade el AJD que proceda y revisa si garajes, trasteros, anexos, reformas o pagos previos forman parte de la operación con el mismo tratamiento. El tipo de IVA puede variar según la clase y calificación de la vivienda. Pide al promotor un desglose que muestre precio, base, tipo, cuota de IVA y calendario de pagos.

Tipos reducidos para jóvenes y otros colectivos

Algunas comunidades establecen reducciones para jóvenes que compran su vivienda habitual. Otras las reconocen a familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género, adquisición en municipios rurales o viviendas protegidas. No existe una tarjeta nacional que garantice un porcentaje reducido por tener menos de 35 años. La edad máxima, el límite de renta o patrimonio, el precio máximo, la residencia, la superficie, la condición de primera vivienda y el parentesco pueden variar.

Además, puede haber requisitos posteriores: mudarse a la vivienda dentro de un plazo, vivir allí un mínimo de años, no venderla, justificar el destino de vivienda habitual o conservar documentación. Si incumples una condición, quizá debas presentar una autoliquidación complementaria e ingresar la diferencia e intereses. El beneficio suele ser provisional hasta que acreditas que cumpliste sus condiciones temporales.

Como ejemplo concreto y fechado, en Cataluña la Agencia Tributaria autonómica publica un tipo reducido del 5 % para la compra de vivienda habitual por jóvenes de 35 años o menos en determinadas transmisiones desde el 27 de junio de 2025, sujeto también a un límite de renta y a la definición de vivienda habitual. Es una regla catalana y no se aplica automáticamente a compradores de otras comunidades. Antes de reservar, abre la página de beneficios fiscales de tu hacienda autonómica y comprueba la fecha de vigencia, el texto normativo y los documentos que tendrás que aportar.

Otros gastos de la compraventa y de la hipoteca

Los impuestos son solo una parte del dinero necesario. El presupuesto también puede incluir:

• Notaría: arancel regulado según los documentos, el precio y las circunstancias. El reparto de gastos puede pactarse dentro de los límites legales; pide que se especifique quién paga cada concepto.
• Registro de la Propiedad: inscripción de la adquisición y, cuando corresponda, de la hipoteca.
• Gestoría: honorarios de tramitación si contratas una; distingue el precio del servicio de los importes que paga por ti.
• Tasación: habitual si solicitas hipoteca; la entidad no debería presentarla como impuesto.
• Gastos de financiación y mudanza: pueden incluir seguros u otros servicios, pero comprueba qué son obligatorios, opcionales o vinculados a la hipoteca.

No uses un porcentaje genérico como «10-12 % para cualquier compra». El coste depende de la comunidad, del tipo de vivienda, de si es nueva o usada, del valor de referencia, de los beneficios fiscales y de si financias. Calcula tres escenarios: impuestos a tipo ordinario, tipo reducido si lo confirmas, y gastos de formalización. Deja margen para reparaciones, comunidad, suministros, mudanza y el primer recibo del IBI.

En las hipotecas formalizadas bajo el régimen vigente, determinados gastos de constitución corresponden a la entidad prestamista; eso no significa que todos los gastos de comprar la vivienda sean de la entidad. La escritura de compraventa, los impuestos del inmueble y los gastos de la operación de compraventa son distintos de los costes de constitución de la hipoteca. Solicita a la entidad un desglose escrito de los costes de financiación y al notario una previsión separada de compraventa e hipoteca.

Ejemplo comparativo para calcular el efectivo necesario

Imagina una vivienda usada con precio pactado de 230.000 € y valor de referencia de 240.000 €. Si la comunidad aplicara, solo a modo de hipótesis, un tipo general del 8 % y el valor de referencia fuese la base correcta, la cuenta orientativa sería 240.000 × 0,08 = 19.200 € de TPO. Si existiera un tipo reducido del 5 % y cumplieras cada requisito, serían 12.000 €; no presupuestes esa diferencia hasta confirmar la norma y sus condiciones.

En una vivienda nueva de precio 230.000 €, el IVA general del 10 % sería 23.000 €. A esa cantidad puede sumarse AJD, según la comunidad y la escritura. No añadas además TPO por la compraventa ordinaria de primera entrega: son rutas fiscales distintas. El ejemplo no calcula notaría, registro, hipoteca, tasas municipales ni los pagos previos que puedan formar parte de la base. Sirve para comparar conceptos y ver por qué un único porcentaje de “gastos de compra” falla.

Antes de reservar, solicita dos presupuestos separados si comparas una usada y una nueva: precio y calendario de pagos; impuestos de compraventa; gastos de escritura e inscripción; y gastos de financiación. Comprueba cuánto efectivo tendrás que desembolsar antes de recibir la hipoteca y cuándo debe pagarse cada tributo. Una previsión de caja por fechas evita confundir la entrada con los impuestos o contar como disponible un dinero que ya comprometiste en arras.

Cómo preparar una estimación antes de firmar

1. Anota la dirección y comunidad autónoma del inmueble, su naturaleza y si incluye garaje o trastero.
2. Confirma quién vende y si la operación se factura con IVA, tributa por TPO o tiene una situación especial.
3. Consulta el valor de referencia del Catastro correspondiente a la fecha prevista y compáralo con el precio de compra.
4. Busca la tarifa oficial de la comunidad y averigua si es fija, progresiva o tiene reglas especiales.
5. Revisa por separado los requisitos del tipo reducido que podrías aplicar; prepara la renta, edad, acreditación familiar o discapacidad si proceden.
6. Pide al vendedor o promotor un desglose por escrito de base, IVA, AJD, pagos a cuenta y conceptos incluidos.
7. Calcula fecha de devengo y plazo de autoliquidación en la página oficial de la comunidad. No dependas de que el banco presente el impuesto por ti.
8. Reserva efectivo para impuestos, gastos, entrada, tasación y costes inmediatos de la vivienda. No entregues todos tus ahorros en la señal.

Errores frecuentes al calcular los impuestos

• Aplicar el tipo de otra comunidad: el ITP depende del territorio donde se encuentra la vivienda, no de dónde vive el comprador.
• Decir «vivienda nueva» sin verificar la entrega: el tratamiento depende del vendedor, del uso anterior y de la operación fiscal, no solo de que el inmueble parezca reciente.
• Aplicar el 4 % a cualquier vivienda protegida: el tipo de IVA reducido corresponde a supuestos legales específicos y puede cambiar con nuevas normas.
• Olvidar el AJD en obra nueva: puede sumarse al IVA, salvo exención o tratamiento particular.
• Calcular el ITP solo sobre el precio: si el valor de referencia supera el precio y no hay regla especial, puede ser la base mínima; si el precio declarado es mayor, puede prevalecer este.
• Contar con una bonificación sin cumplir todos sus requisitos: mira límites de edad, renta, destino y ocupación posterior de la vivienda.
• Confundir gastos de hipoteca con gastos de compraventa: son operaciones y partidas distintas.
• Dejar la presentación para el final: el comprador puede ser responsable de autoliquidar dentro del plazo, incluso si el notario o el banco intervienen en otros trámites.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ITP al comprar una vivienda usada?

Normalmente, el comprador. Se presenta ante la Administración autonómica competente en el territorio donde se encuentra el inmueble. Confirma el modelo, el tipo y el plazo en su sede electrónica.

¿Una vivienda nueva siempre paga IVA del 10 %?

El 10 % es el tipo general de vivienda nueva entregada por el promotor. Determinadas viviendas protegidas pueden tributar al 4 % si encajan en los supuestos legales; no basta con que el anuncio diga «protegida».

¿Se paga IVA y AJD a la vez?

En muchas primeras entregas sujetas a IVA, la escritura puede tributar también por AJD. El tipo y las posibles exenciones dependen de la comunidad y de la operación. Comprueba ambos conceptos en la misma estimación.

¿El valor de referencia es igual al valor catastral?

No. El valor de referencia se determina para cada inmueble y año y puede servir de base en ITP y Sucesiones y Donaciones. El valor catastral tiene otros usos, como el IBI. Consulta la sede del Catastro para la fecha concreta.

¿Hay un ITP reducido para jóvenes en toda España?

No. Depende de la normativa de cada comunidad y puede exigir vivienda habitual, límite de edad, renta u otras condiciones. Compara el coste con el tipo general y conserva los documentos que acreditan el derecho.

¿Qué pasa si el valor de referencia me parece excesivo?

No lo ignores ni presentes automáticamente por una cifra inferior sin comprobar la norma. Si el valor tiene efecto fiscal, existen vías para cuestionarlo al rectificar una autoliquidación o recurrir una liquidación. Reúne pruebas y busca ayuda profesional si la diferencia es importante.

¿Qué gastos paga el banco al conceder una hipoteca?

La distribución de ciertos gastos de constitución de hipoteca no cubre los impuestos y gastos de compraventa. Pide dos desgloses separados: uno para adquirir la vivienda y otro para financiarla.

¿Puedo calcular el coste con un porcentaje fijo sobre el precio?

Solo como primera aproximación muy general. El resultado real depende de los tipos autonómicos, la base, el valor de referencia, el AJD, los gastos notariales y registrales, y las reducciones aplicables. Calcula por partidas y deja un colchón.

Fuentes oficiales y guías relacionadas

Para completar el presupuesto, consulta nuestra guía de gastos de compraventa de una vivienda, la guía sobre deducción por alquiler y las calculadoras de Moneda Joven. Verifica la norma vigente en la fecha de firma con la hacienda autonómica y el Catastro. Contenido divulgativo; no sustituye asesoramiento fiscal o jurídico individual.

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